Los vicios redhibitorios son aquellos defectos ocultos que deterioran la esencia de una cosa de tal forma que, de haberse conocido por el adquirente, no habría celebrado el contrato o habría pagado un precio menor.

Cuando dos personas contratan sobre una cosa, debe entenderse que lo hacen teniendo en cuenta su estado aparente y las cualidades que normalmente tienen las cosas de su especie y calidad.

Si luego de contratar resulta que la cosa tenía un vicio o defecto, la lealtad que preside las relaciones contractuales obliga al enajenante a apresurarse a ofrecer al adquirente la rescisión del contrato o la indemnización del perjuicio; y si no lo hace, la ley le da acciones al adquirente.

No hay que confundir la acción por vicio redhibitorio con un recurso contra la mala fe del enajenante en lo referido al conocimiento del vicio, ya que en estos casos el adquirente ya está amparado por la acción de nulidad y la de daños y perjuicios.

Esta garantía es debida aun en el caso de que el enajenante sea de buena fe respecto de los vicios. Técnicamente es una responsabilidad contractual sin culpa.

Mientras la garantía de evicción compromete el derecho mismo que se ha transmitido, aquí está en juego la integridad económica y práctica de la cosa.

La existencia de vicios o defectos que se atribuyan a las cosas vendidas serán determinadas por peritos expertos en la materia que se trate, salvo pacto en contrario.

El adquirente tiene el derecho de hacer retomar ( redhibire ) la cosa al enajenante y de exigirle que éste le devuelva el precio; pero para ello es necesario que el vicio tenga una importante entidad, caso contrario, el enajenante solo puede reclamar la restitución de parte del precio.

Artículo 2.164: Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.

Artículo 2.165: Las acciones que en este título se dan por los vicios redhibitorios de las cosas adquiridas, no comprenden a los adquirentes por título gratuito.

Nuestro código hace referencia a ellos en el título XIV, de la sección III, del libro segundo, dedicándole los Art. 2164 a 2181, inclusive.

Concepto: En el art. 2164 se los define: Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.

Resulta con claridad que este deber de garantía se da cuando una persona que transmite el dominio, uso o goce de una cosa valiéndose de un título de carácter oneroso, lo cual supone, que recibió una contraprestación por su entrega.

No cualquier vicio o defecto en al materialidad de la cosa es un vicio redhibitorio susceptible de originar al responsabilidad mentada en la ley, y que se traduce en la posibilidad de dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al enajenante y restituyendo este el precio pagado, con mas los daños y perjuicios si el tradens conocía o debía conocer los vicios; o bien, en el caso del contrato de compraventa, en accionar para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa.

Ámbito de aplicación: Es aplicable en todos los contratos onerosos, no alcanzan a aquellos adquiridos por título gratuito, sea que tenga por objeto transmitir el dominio o simplemente el uso y goce de la cosa.

Pero entre adquirentes y enajenantes que no son compradores y vendedores el vicio solo da derecho a la acción redhibitoria y no a la quantis minoris , salvo el caso del contrato de locación de cosas.

Artículo 2.164: Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella .

Artículo 2.165: Las acciones que en este título se dan por los vicios redhibitorios de las cosas adquiridas, no comprenden a los adquirentes por título gratuito.

Artículo 1.525: El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

Requisitos:

Debe tratarse de vicios ocultos.

 Tales vicios deben ser graves.

Deben haberse originado en una causa anterior o concomitante al acto de transmisión.

Deben ser desconocidos por el adquirente.

Hay que distinguir entre vicio redhibitorio, presupuesto de la responsabilidad y de la consiguiente acción redhibitoria, de otros defectos en la materialidad de la cosa o sobre la cualidad de la cosa uqe ha tenido en mira, a los que el alude el art. 926 CC, calificándolo de error esencial , que acuerdan al adquirente el derecho de demandar la nulidad del contrato, y de aquellos defectos que permiten, el importar un incumplimiento, demandar por cumplimiento de la prestación o por resolución del contrato.

Repárese que el término de prescripción varía en las tres hipótesis:

3 meses para la acción redhibitoria y quantis minoris

2 años para la nulidad por error

10 años para la acción por cumplimiento o resolución

a) Vicio oculto - Distintos criterios.

La palabra vicio equivale a defecto, imperfección que altera, modifica o perjudica el funcionamiento del objeto, tornándolo inapropiado o inservible. Por su parte, el vicio debe ser oculto, es decir, no ser aparente.

Mosset Iturraspe dice que un vicio es oculto cuando no existe posibilidad de descubrirlo sin ensayo o prueba de la cosa, o bien solo puede ser advertido por expertos o propietarios diligentes. Por el contrario, el vicio es aparente cuando pueda ser advertido por ser visible o reconocible, por quien ejerce una profesión u oficio.

Respecto al vicio oculto se mencionan dos criterios.

Primer criterio.(consulta a expertos o peritos)

Está tesis impone al adquirente el deber de requerir un estudio técnico, y por ende serán ocultos aquellos defectos que escapan al estudio del experto.

Segundo criterio.(aptitud del hombre medio)

Está tesis en cambio sostiene, que si un hombre con mediana experiencia no puede detectar el vicio, ese vicio será oculto.

Borda sostiene que deben considerarse ocultos, cuando pueden ser advertidos mediante un atento y cuidadoso examen, que se valorará según la condición y cualidades personales del adquirente, y a su vez se debe tener en cuenta las circunstancias que rodean a la celebración del contrato. Por su parte, no se requiere el auxilio de peritos.

En cambio, si una persona adquiere la cosa sin preocuparse siquiera de efectuar un examen de ella, no podrá invocar la garantía, ya que la ley no ampara al adquirente negligente, siempre y cuando por supuesto, que el enajenante no hubiere cobrado con dolo o mala fe.

Facultades del juez.

Se dice que esta cuestión, es una apreciación de hecho que corresponde a los jueces. El criterio a seguir no debe ser rígido, debiendo el juez valorar la circunstancia de cada caso.

Son vicios ocultos: la falta de poder germinativo de las semillas; el mal estado de los productos envasados en latas; la falta de obras sanitarias independientes, etc.

b) Gravedad del vicio

La falta de gravedad en el vicio hace que tan solo se pueda accionar por el cumplimiento del contrato, pero no por vicios redhibitorios.

¿Cuándo un vicio tiene que esa entidad?

Es claro que se tratará de una cuestión de hecho, pero por su parte la ley establece algunas pautas interpretativas, a saber:

Cuando el desperfecto hace que la cosa se vuelva impropia para su destino.

Cuando el desperfecto disminuye la posibilidad de uso de la cosa.

. ..que, de haberlos conocido el adquirente no la habría adquirido o habría dado menos por ella.

No son graves: la humedad en las paredes, la falta de ventilación de una habitación, velocidad del automotor usado.

c) Causa anterior y existente al momento de la adquisición.

Como se dijo, el vicio debe tener origen en una causa anterior o concomitante al acto de adquisición, de lo contrario, si se originan posteriormente a la adquisición el adquirente no tiene responsabilidad alguna.

Excepcionalmente, en al locación de cosas, son vicios redhibitorios los “sobrevenidos en el transcurso de la locación. Por ejemplo volverse la casa oscura y sin iluminación por construcciones vecinas sobrevinientes. Incumbe al adquirente, probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición.

d) Desconocimiento de la adquirente.

El artículo 2170 CC establece: El enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio. Por esta norma, el adquirente no podrá invocar error sobre el conocimiento que tenía de la cosa, pues la ley presume que por su profesión u oficio, no podía dejar de conocerlos y que su error es inexcusable .

Efectos de los Vicios Redhibitorios

Los vicios originan dos acciones:

Acción redhibitoria: priva a los contratos sus efectos al provocar la rescisión

Acción quantis minoris : para la compraventa, que consiste en reducir el precio, de conformidad con el art 2.172.

Entre adquirentes y enajenantes que no son compradores y vendedores, el vicio redhibitorio de la cosa adquirida sólo da derecho a la acción redhibitoria, pero no a la acción para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa.

El comprador, puede intentar una u otra acción, se trata de acciones alternativas. (art. 2.175), pero no tendrá derecho para intentar una de ellas, después de ser vencido o de haber intentado la otra.

Efectos de los derechos del adquirente afectado:

a) Al cumplimiento.

Se sabe hasta el cansancio que los vicios redhibitorios dan lugar a la dos acciones clásica. Al margen de ellas, ¿tiene acción del perjudicado para exigir el cumplimiento del contrato?.

Por supuesto que cuando la cosa presenta vicios lo afirmado anteriormente se complica, ya que el pago debe ser integro e idéntico, por lo que será difícil que reúna estas cualidades encontrándose la cosa viciada, por lo que no se podría pretender el exacto cumplimiento.

Ahora bien, esta dificultad puede ser salvada, si se autoriza al perjudicado a reclamar (si ello es posible) la reparación del defecto a costa del enajenante, para que el adquirente pueda quedarse con la cosa reparada o restaurada. Pero ello no termina aquí, ya que el perjudicado tendrá derecho a solicitar la reducción proporcional del precio (defecto de la quanti minoris ) para compensar la disminución del valor de la cosa.

Está demás decir, que la acción de cumplimiento se podrá ejercer sin mayores dificultades, cuando se trate de cosas que pertenecen a un género, que nunca perece y en otras situaciones similares.

b) Otras acciones.

Además de la indicada anteriormente (exigir la reparación de la cosa) encontramos:

 La de pedir la resolución del contrato por incumplimiento (Art.1204).

 La de oponer la exceptio non adimpleti contractus (Art.1202).

 La indemnización por incumplimiento contractual, que estará sujeta a las reglas generales.

Derecho de opción:
Como se sabe, por medio de la redhibitoria puede demandar la resolución del contrato, donde debe devolver la cosa y exigir la restitución del precio. Por medio de la quanti minoris , podrá únicamente reclamar la disminución del precio.

En opinión de Borda, el derecho de opción, sólo tendrá lugar en caso de que los vicios sean graves, por el contrario, tratándose de vicios leves, el comprador sólo puede intentar la quanti minoris . Esta tesis ha sido adoptada por la jurisprudencia, y su fundamento radica, en que cuando los vicios no son graves, no es conveniente autorizara al comprador a deshacer el contrato, debiendo limitarse a solicitar la disminución del precio. Como se ve se funda, en el principio de conservación de los negocios jurídicos.

El derecho de opción del comprador se pierde por dos hipótesis:

 Cuando se elige una de las acciones ante el órgano jurisdiccional.

 Cuando intentada una acción, el demandante resulta vencido.

El comprador conserva el derecho de opción, hasta la “notificación judicial de la demanda”. En ese momento se considera hecha la opción.

Por su parte también perderá el derecho de opción, si es derrotado en el juicio.

El derecho de opción es indivisible, por lo que si los accionantes son varios, no podrán unas elegir la redhibitoria y otras optar por la estimatoria, por lo que todas conjuntamente deberán decidirse por una sola clase de acción.

¿La opción se confiere a otros adquirentes?

Nuestro Código Civil, ofrece el derecho de opción solamente al comprador. Por ejemplo en el contrato de permuta, no podría darse ya que no existe precio en dinero y mal se puede pedir su reducción. A lo sumo cabe aquí la redhibitoria para dejar sin efecto el contrato.

Con relación a la carga de la prueba, incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y si no lo puede probar, se juzga que el vicio sobrevino después (Art.2168).

La acción redhibitoria

Es aquella que tiene por objeto dejar sin efecto el contrato, en razón del vicio que afecta a la cosa transmitida, y en virtud de ello el adquirente debe devolver la cosa viciada al enajenante y éste, a su vez, está obligado a restituir lo que hubiere recibido a cambio de aquélla.

En cuanto a su ámbito de aplicación, lo establece el Art.2172:

“Entre adquirentes y enajenantes que no son compradores y vendedores, el vicio redhibitorio de la cosa adquirida sólo da derecho a la acción redhibitoria, pero no a la acción para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa.”

Es claro el texto, en los contratos de cambio que no son compraventa, solo se concede la acción redhibitoria, quedando suprimida la estimatoria.

De la letra del Art.2180 se puede extraer una enumeración de los contratos o negocios en los cuales sí tiene vigencia esta acción.

Art. 2180: Lo dispuesto respecto a la acción redhibitoria entre comprador y vendedor, es aplicable a las adquisiciones por dación en pago, por contratos innominados, por remates o adjudicaciones, cuando no sea en virtud de sentencia, en las permutas, en las donaciones, en los casos en que hay lugar a la evicción y en las sociedades, dando en tal caso derecho a la disolución de la sociedad, o la exclusión del socio que puso la cosa con vicios redhibitorios.

Cabe preguntarse qué ocurre con los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa, en este sentido existen varias opiniones:

Para algunos, la acción redhibitoria importa una resolución propiamente dicha, por lo que la acosa vuelve a poder del enajenante libre de todas las cargas reales, las cuales se extinguen ipso iure por la sentencia.

Para otros, no hay resolución retroactiva; no hay revocación del acto, sino que de ciertas obligaciones que se imponen al comprador y al vendedor que, desde luego, no pueden afectar los derechos de terceros, por lo tanto, para intentar esta acción es necesario que el adquirente desgrave previamente la cosa (Borda)

Se debe distinguir, si el enajenante actúa de buena fe o mala fe.

Enajenante de buena fe: Si el enajenante ha vendido la cosa ignorando la existencia de los vicios, queda obligado a restituir el precio que hubiese recibido con los intereses que se computarán desde la fecha en que recibió el pago. El adquirente, por su parte, está obligado a restituir la cosa con los frutos y productos que hubiera percibido desde la fecha en que el vendedor hizo entrega de la cosa.

¿Se puede compensar los frutos de la cosa con los intereses del precio?: Borda se pronuncia por la respuesta positiva.

Con relación a los gastos del contrato, deben ser soportados en el orden en que fueron causados. Sólo cuando el comprador demuestre que los gastos le han provocado un grave deterioro patrimonial, podrá el juez por razones de equidad distribuir las cargas de manera que cada patrimonio sufra el menor perjuicio posible. Todo dependerá de la circunstancia de cada caso en concreto.

Enajenante de mala fe: Habrá mala fe no sólo cuando se tenga efectivo conocimiento del vicio, sino también cuando el vendedor deba conocerlos en razón de su profesión, arte u oficio.

En lo demás casos, que sean vendedores carente de cualidades profesionales, el comprador deberá demostrar que el enajenante era de mala fe.

Ahora bien, demostrado que el vendedor es de mala fe, queda obligado no sólo a restituir el precio sino también a indemnizar todos los daños que hubiere causado. Se aplican las reglas de la responsabilidad civil contractual.

La acción Quanta Minoris

La acción estimatoria tiene por objeto demandar al vendedor “la disminución del precio” en proporción al deterioro de la cosa (Art.2174).

Esta acción no pretende la disolución del vínculo contractual, sino sólo la restauración del equilibrio en las prestaciones, ya que se supone que la cosa viciada vale menos.

Es viable esta acción, cuando los vicios no son tan graves, es decir, aunque deteriorada puede cumplir su destino.

Si se trata de enajenante de buena fe, sólo está obligado a restituir la parte proporcional del precio, donde no se le podrá reclamar daños y perjuicios. Para estimar el precio, se tendrá en cuenta el costo de los trabajos que deben realizarse para subsanas el vicio, o bien el importe de su desvalorización, si aquel es no subsanable; en este ultimo caso se deberá apreciar la desvalorización en función del precio pagado, y no del valor real de la cosa.

Si se trata de enajenante de mala fe, también está obligado a restituir el precio proporcional, pero ¿Estará obligado a pagar daños y perjuicios?

Según la letra de los textos legales, el legislador ha concedido derecho para demandar daños y perjuicios sólo cuando se intenta la acción redhibitoria, pero nada dice para el caso de la estimatoria. El fundamento esta dado en que el comprador conservar la cosa, por lo tanto todavía le es útil y el daño causado se cubre con la restitución de la parte del precio. No obstante, Borda opina que también tiene acción por daños.

Prescripción de las acciones

Dispone el Art.4041, que la prescripción de las acciones redhibitoria y quanti minoris , se opera a los tres meses.

Ahora bien, ¿desde cuándo empieza a correr ese brevísimo plazo?: Desde que el vicio es conocido por el adquirente, o desde que se hace aparente. Es decir, que es irrelevante la fecha de celebración del contrato.

Por su parte el código de comercio en el Art.473 establece: Las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieren percibirse por el reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega, serán de cuenta del vendedor durante un plazo, cuya fijación quedará al arbitrio de los tribunales, pero que nunca excederá de los seis meses siguientes al día de la entrega. Pasado ese término, queda el vendedor libre de toda responsabilidad a ese respecto.

Es decir que en materia comercial, la prescripción de las acciones redhibitoria comienza correr desde el día mismo de la entrega de los efectos vendidos. Se debe destacar por su parte, que ni la abreviación judicial del plazo, ni el comienzo de la prescripción desde la entrega, se aplica cuando se venden aparatos o maquinarias cuyo buen funcionamiento por cierto lapso ha sido garantizado por el vendedor, en tal caso, la prescripción corre desde que los vicios de la cosa se hicieron aparente o desde que venció el plazo de garantía.

Vicios redhibitorios y el consumidor

La ley 24.240 (Defensa del consumidor) en su Cap. 4º: “ Cosas muebles no consumibles ”, se ocupa de los vicios que pueden afectar dichas cosas:

Garantías: Cuando se comercialicen cosas muebles no consumibles, art 2325 del CC, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozarán de garantía legal por los defectos o vicios de cualquier índole, aunque hayan sido ostensibles o manifiestos al tiempo del contrato, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado y su correcto funcionamiento. La garantía legal tendrá vigencia por tres meses a partir de la entrega, pudiendo las partes convenir un plazo mayor. En caso de que la cosa deba trasladarse a fábrica o taller habilitado, el transporte será realizado por el responsable de la garantía y serán a su cargo los gastos de flete y seguros y cualquier otro que deba realizarse para la ejecución del mismo.

Servicio técnico : Los fabricantes, importadores y vendedores de las cosas mencionadas en el artículo anterior, deben asegurar un servicio técnico adecuado y el suministro de partes y repuestos.

Responsabilidad : Son solidariamente responsables del otorgamiento y cumplimiento de la garantía legal, los productores, importadores, distribuidores y vendedores de las cosas comprendidas en el artículo 11.

Certificado de garantía . El certificado de garantía deberá constar por escrito en idioma nacional, con redacción de fácil comprensión en letra legible, y contendrá como mínimo:

a) La identificación del vendedor, fabricante, importador o distribuidor;

b) La identificación de la cosa con las especificaciones técnicas necesarias para su correcta individualización;

c) Las condiciones de uso, instalación y mantenimiento necesarias para su funcionamiento;

d) Las condiciones de validez de la garantía y su plazo de extensión;

e) Las condiciones de reparación de la cosa con especificación del lugar donde se hará efectiva.

En caso de ser necesaria la notificación al fabricante o importador de la entrada en vigencia de la garantía, dicho acto estará a cargo del vendedor. La falta de notificación no libera al fabricante o importador de la responsabilidad solidaria establecida en el artículo 13.

Cualquier cláusula cuya redacción o interpretación contraríen las normas del presente artículo es nula y se tendrá por no escrita.] (ley 24.999.)

Constancia de reparación. Cuando la cosa hubiese sido reparada bajo los términos de una garantía legal, el garante estará obligado a entregar al consumidor una constancia de reparación en donde se indique:

a) La naturaleza de la reparación;

b) Las piezas reemplazadas o reparadas;

c) La fecha en que el consumidor le hizo entrega de la cosa;

d) La fecha de devolución de la cosa al consumidor.

Prolongación del plazo de garantía . El tiempo durante el cual el consumidor está privado del uso de la cosa en garantía, por cualquier causa relacionada con su reparación, debe computarse como prolongación del plazo de garantía legal.

Reparación no satisfactoria . En los supuestos en que la reparación efectuada no resulte satisfactoria por no reunir la cosa reparada, las condiciones óptimas para cumplir con el uso al que está destinada, el consumidor puede:

a) Pedir la sustitución de la cosa adquirida por otra de idénticas características. En tal caso el plazo de la garantía legal se computa a partir de la fecha de la entrega de la nueva cosa;

b) Devolver la cosa en el estado en que se encuentre a cambio de recibir el importe equivalente a las sumas pagadas, conforme el precio actual en plaza de la cosa, al momento de abonarse dicha suma o parte proporcional, si hubiere efectuado pagos parciales;

c) Obtener una quita proporcional del precio. En todos los casos, la opción por parte del consumidor no impide la reclamación de los eventuales daños y perjuicios que pudieren corresponder.

Vicios redhibitorios . La aplicación de las disposiciones precedentes, no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios redhibitorios.

En caso de vicio redhibitorio:

a) A instancia del consumidor se aplicará de pleno derecho el artículo 2176 del Código Civil;

b) El artículo 2170 del Código Civil no podrá ser opuesto al consumidor.

La regulación de la 24240, pone énfasis en la falta de información adecuada; comprende vicios intrínsecos, en la materialidad de la cosa, y extrínsecos, que el consumidor sufre en su salud; pone el acento en la reparación de los defectos o vicios y posibilita reclamar, además, los daños sufridos; no enfatiza sobre la gravedad del vicio; otorga un plazo de 6 meses para accionar.

Evicción de la cosa donada

Artículo 2.145: En caso de evicción de la cosa donada, el donatario no tiene recurso alguno contra el donante, ni aun por los gastos que hubiere hecho con ocasión de la donación.

Artículo 2.146: Exceptúanse de la disposición del artículo anterior los casos siguientes:

1. Cuando el donante ha prometido expresamente la garantía de la donación;

2. Cuando la donación fue hecha de mala fe, sabiendo el donante que la cosa era ajena;

3. Cuando fuere donación con cargos;

4. Cuando la donación fuere remuneratoria;

5. Cuando la evicción tiene por causa la inejecución de alguna obligación que el donante tomara sobre sí en el acto de la donación.

Artículo 2.170: El enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio

Vicios Ocultos. Ruina. Responsabilidad. Prescripciones.
VICIO OCULTO ~ EJECUCION DE LA OBRA ~ LOCACION DE OBRA ~ RECEPCION DE LA OBRA ~ RUINA DE LA COSA ~ VICIO APARENTE ~ VICIO DE LA CONSTRUCCION ~PLANO DE LA OBRA

VICIO OCULTO ~ EJECUCION DE LA OBRA ~ LOCACION DE OBRA ~ RECEPCION DE LA OBRA ~ RUINA DE LA COSA ~ VICIO APARENTE ~

Las consecuencias jurídicas de la recepción de la obra por parte del dueño son las de librar de toda responsabilidad al empresario a pesar de que haya sido ejecutada en disconformidad con lo pactado y aun con las reglas del arte y no obstante que contenga defectos o vicios de construcción, del suelo, los materiales o del plano con tal que no se produzca la ruina total o parcial de la obra según el art. 1646 del Cód. Civil (Adla, XXVIII¬B, 1799). El efecto liberatorio que se deja enunciado surge de la necesaria combinación de esta norma con su similar contenida en el art. 1647 bis del Cód. citado (Adla, XXVIII¬b, 1799), que impone la caducidad de la acción por vicios aparentes que ofrece la obra si medió la recepción provisional de los trabajos y si, tratándose de vicios ocultos, se dejaron transcurrir los sesenta días desde su descubrimiento sin denunciarlos al empresario, como lo prevén las reglas antes señaladas.

(SC Buenos Aires, febrero 27 ¬ 979 ¬¬¬ Soidler, Juan c. c. Vivienda El Paraíso, S. R. L.), DJBA, 117¬108

VICIO REDHIBITORIO ~

No es dable admitir la responsabilidad contractual de ola vendedora en base a virtuales vicios aparentes que habrían afectado a los bienes vendidos, pues al margen de que su procedencia se vería enervada por la doctrina del plenario “Cipoletti, Luis A. y otro c. Barracas, S. A.” (Rev. LA LEY, t. 1983¬A, p. 338), la pretensión de los compradores se encaminó exclusivamente a calificar de ocultos a los vicios que ocasionaron la ruina del edificio, por lo que no sería permisible variar la índole de la acción y conferir un eventual resarcimiento por vicios aparentes, sin brindar a su contraria la posibilidad de que ejerza defensas a tenor de un planteo no ensayado.

(CNCiv., sala B, octubre 6 ¬ 986. ¬ Crespillo, Antonio y otros c. Juri o Juri de Radatsi, Grimelda), LA LEY, 1987¬B, 197¬DJ, 987¬2¬256.

LOCACION DE OBRA ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ VICIO DE LA CONSTRUCCION ~ PLANO DE LA OBRA ~ RUINA DE LA COSA ~

La responsabilidad del empresario, proyectista o director de la obra se da en los supuestos de ruina total o parcial (art. 1646, Cód. Civil), cuando reconoce como causa adecuada uno o varios de los siguientes vicios: 1), vicios del suelo (es decir, que la construcción debe contar con adecuada fundación), ; 2), vicio de los materiales ; vicio de la construcción ; 3), vicios del plano (el vicio del suelo, presupone, por necesaria implicancia, el vicio del proyecto de obra).

(CNCiv., sala F, abril 29 ¬ 991. ¬ Consorcio de Copropietarios Avda. del Libertador Gral. San Martín c. Edificadora Libertador), LA LEY, 1992¬B, 27, con nota de Marcelo Urbano Salerno ¬ DJ, 1992¬1¬803.

LOCACION DE OBRA ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RESPONSABILIDAD ~ INMUEBLE ~ RUINA DE LA COSA ~ VICIO OCULTO ~ LEGITIMACION ~ HEREDERO ~ HEREDERO UNIVERSAL ~ DAMNIFICADO ~

La acción de responsabilidad emergente del art. 1646 del Cód. Civil, puede ser deducida al igual que en el caso del art. 1647 bis, no sólo por el comitente, sino también por sus sucesores a título universal o sucesor a título singular en la cosa inmueble que sufrió la ruina o su deterioro.

(CNCiv., sala F, abril 29 ¬ 991. ¬ Consorcio de Copropietarios Avda. del Libertador Gral. San Martín c. Edificadora Libertador), LA LEY, 1992¬B, 27, con nota de Marcelo Urbano Salerno ¬ DJ, 1992¬1¬803.

PROPIEDAD HORIZONTAL ~ PROPIETARIO ~ LOCACION DE OBRA ~ LEGITIMACION ~ CONSTRUCTOR ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR ~ VENTA DE UNIDAD FUNCIONAL ~ UNIDAD FUNCIONAL ~ COMPRAVENTA DE COSA FUTURA ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RUINA DE LA COSA ~

Los propietarios de unidades afectadas por la ruina parcial del edificio están legitimados para demandar a la empresa constructora¬vendedora de la obra, pues ésta no puede liberarse de responsabilidad por el solo hecho de haber adoptado la forma contractual de la venta de cosa futura, y no la de la locación de obra.

(CNCiv., sala F, abril 29 ¬ 991. ¬ Consorcio de Copropietarios Avda. del Libertador Gral. San Martín c. Edificadora Libertador), LA LEY, 1992¬B, 27, con nota de Marcelo Urbano Salerno ¬ DJ, 1992¬1¬803.

LOCACION DE OBRA ~ RESPONSABILIDAD ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RUINA DE LA COSA ~

Para que nazca la responsabilidad del empresario por la ruina de la obra no es necesario que ésta se haya producido efectivamente, bastando la existencia de un peligro inmediato, que no deje lugar a dudas de que ella se producirá o que se destruirá paulatinamente.

(CNCiv., sala L, marzo 22 ¬ 990. ¬ Bergenfeld, Marcos c. Perella Terreil, Luis), LA LEY, 1992¬D, 15, con nota de José María Gastaldi.

RUINA DE LA COSA ~ RESPONSABILIDAD ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ LOCACION DE OBRA ~

No sólo el derrumbe o destrucción configuran la ruina, sino que, para el nacimiento de la responsabilidad establecida por el art. 1646 del Cód. Civil, basta la amenaza de ruina, siempre que no queden dudas de que ella se producirá. Los deterioros deben ser de tal magnitud que comprometan la solidez o estabilidad del edificio, aunque no es preciso el destrozo violento o inmediato ; es suficiente que se trate de una degradación gradual que comprometa en tal forma la existencia de la obra que la conduzca a la ruina.

(CNCiv., sala L, marzo 22 ¬ 990. ¬ Bergenfeld, Marcos c. Perella Terreil, Luis), LA LEY, 1992¬D, 15, con nota de José María Gastaldi.

RUINA DE LA COSA ~ LOCACION DE OBRA ~ RECEPCION DE LA OBRA ~ RESPONSABILIDAD ~ RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL ~ RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL ~

La ruina total o parcial del edificio se acredita con dos circunstancias perfectamente demostrables: 1), la inhabilidad y 2), la falta de seguridad. Lo decisivo es apreciar si los vicios han adquirido tal magnitud que imposibilitaron el uso y goce del inmueble o provocaron la necesidad de efectuar trabajos costosos de reparación ; en tales supuestos no es dable argumentar con la recepción de la obra para sustraerse a la responsabilidad contractual de cumplimiento defectuoso en grado tal que equivalga a una total ejecución. A ello se oponen inexcusablemente las reglas generales de la responsabilidad civil aplicables en el campo contractual, como en el extracontractual.

(CNCiv., sala L, marzo 22 ¬ 990. ¬ Bergenfeld, Marcos c. Perella Terreil, Luis), LA LEY, 1992¬D, 15, con nota de José María Gastaldi.

LOCACION DE OBRA ~ LEGITIMACION ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RUINA DE LA COSA ~ CONSTRUCTOR ~ PROYECTO DE LA OBRA ~ PLANO DE LA OBRA ~

El constructor de la obra es el principal legitimado pasivamente, contra el cual puede ser dirigida la acción por ruina y su responsabilidad se mantiene aún en el caso de no ser autor de los proyectos y planos, si en ellos se han consignado errores evidentes que no pueden dejar de advertirse.

(CFed. Córdoba, sala B, diciembre 27 ¬ 988. ¬ Ingeniería y Construcciones Luis M. Allende, S. A.), LLC, 1990¬332.

RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL ~ LOCACION DE OBRA ~ CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~

Cuando los vicios adquieren una proporción o magnitud que se traducen en la necesidad de trabajos costosos para su reacondicionamiento o para evitar su ruina, aunque los defectos fueran en parte aparentes, el empresario y/o director de obra no puede sustraerse a la responsabilidad contractual que surge de un cumplimiento defectuoso de tal grado que equivale a una total inejecución.

(CApel. CC Concordia, sala III, febrero 28¬995. ¬ B., H. S. c. Richvan S. A.), DJ, 1995¬2¬849.

RECEPCION DE LA OBRA ~ LOCACION DE OBRA ~ RUINA DE LA COSA ~

Si no hubo recepción de obra en los términos que contempla el art. 1646 del Cód. Civil, falta el requisito fundamental para determinar la eventual responsabilidad del constructor por ruina y resulta, por tanto, totalmente inaplicable dicha norma en punto al término de la caducidad que en ella se fija.

(C4aCC Córdoba, mayo 2¬995. ¬ Aciso Banco Coop. Ltdo. c. Atea, Elías y otro), LLC, 1995¬598.

LOCACION DE OBRA ~ RESPONSABILIDAD DEL LOCADOR ~ RECEPCION DE LA OBRA ~ VICIO APARENTE ~ VICIO OCULTO ~

La recepción de la obra no significa que el dueño otorgue al locador carta de pago y “bill” de indemnidad por los vicios o defectos que el transcurso del tiempo ponga en evidencia y que comprometan su solidez o existencia, pues sólo cubre los defectos aparentes, pero la responsabilidad del locador subsiste por los vicios ocultos que exceden la medida de las imperfecciones corrientes y causan la ruina o deterioro total o parcial de la cosa.

(CNCom., Sala A, febrero 11, 1997. - Bona Dea S.R.L. c. Lew Hnos. S. A.), LA LEY, 1997¬F, 234

LOCACION DE OBRA ~ RESPONSABILIDAD DEL LOCADOR ~ RECEPCION DE LA OBRA ~ VICIO APARENTE ~ VICIO OCULTO ~ RUINA DE LA COSA ~ PRESCRIPCION ~

La recepción definitiva de la obra tiene como consecuencia jurídica la liberación de la responsabilidad del empresario por los defectos o imperfecciones ocultos al momento del recibo de la obra. Sin embargo, cuando estos vicios ¬aun aparentes¬ constituyen la causa adecuada de la ruina total o parcial de la obra, la responsabilidad del empresario subsiste y perdura mientras no acaezca la causa legal de extinción, es decir, el vencimiento del plazo legal de garantía de diez años desde la recepción provisional de la obra, ni la prescripción anual desde la ruina total o parcial.

(CNCom., Sala A, febrero 11, 1997. - Bona Dea S.R.L. c. Lew Hnos. S. A.), LA LEY, 1997¬F, 234

LOCACION DE OBRA ~ PLAZO ~ PRESCRIPCION ~ RUINA DE LA COSA ~ DETERIORO DE LA COSA ~

La acción de responsabilidad por deterioro o ruina de la obra prescribe al año de acontecida, siempre que sobrevenga dentro del plazo decenal de garantía establecido por el art. 1646 del Cód. Civil, que también funciona como un plazo de caducidad.

(CNCom., Sala A, febrero 11, 1997. - Bona Dea S.R.L. c. Lew Hnos. S. A.), LA LEY, 1997¬F, 234

DAÑOS Y PERJUICIOS ~ DAÑO CAUSADO POR LA COSA ~ RUINA DE LA COSA ~ RESPONSABILIDAD ~ CULPA ~

Dado que el daño provocado a un tercero por la obra en construcción ¬en el caso, golpe recibido por el actor de uno de los paneles que formaban la empalizada que rodeaba la obra¬ no se debió a la ruina total o parcial, el proyectista y director de obra sólo debe responder civilmente si existe delito civil o penal, o cuasidelito. En consecuencia, se trata de una responsabilidad por hecho propio, de modo que si el daño derivó de un vicio de construcción o de los materiales, su responsabilidad dependerá de la prueba de la culpa.

(CNCiv., Sala K, marzo 14, 1997. - Ferro de Raimondi, María C. c. Tuero, Alberto y otros), LA LEY, 1997¬F, 464

DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RUINA DE LA COSA ~ RESPONSABILIDAD ~ RELACION DE CAUSALIDAD ~ TERCERO ~

Es requisito fundamental para la imputación de responsabilidad por ruina de edificio determinar de manera fehaciente la relación de causalidad entre dicha ruina, el daño causado y las personas que deberán responder en el supuesto de daños causados a terceros.

(CCivil y Com. Resistencia, Sala III, noviembre 20, 1995. ¬ Galarza, Irma E. y otro c. Supercemento S.A. y otros), LL Litoral, 1997¬262

DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RUINA DE LA COSA ~ RESPONSABILIDAD OBJETIVA ~ EXENCION DE RESPONSABILIDAD ~ RESPONSABILIDAD DEL DUEÑO ~ RESPONSABILIDAD DEL GUARDIAN ~

La armónica interpretación de los arts. 1135 y 1113 del Cód. Civil determina que en principio, la responsabilidad por ruina de un edificio recaiga sobre el dueño o guardián, quienes sólo podrán eximirse acreditando alguna de las tres eximentes enunciadas en el párr. 2º de la última de las normas citadas.

(CCivil y Com. Resistencia, Sala III, noviembre 20, 1995. ¬ Galarza, Irma E. y otro c. Supercemento S.A. y otros), LL Litoral, 1997¬262

DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RUINA DE LA COSA ~ RESPONSABILIDAD DEL DUEÑO ~ RESPONSABILIDAD DEL GUARDIAN ~ RESPONSABILIDAD SOLIDARIA ~

La responsabilidad del dueño o guardián por la ruina de un edificio configura un supuesto de responsabilidad “in solidum” (arts. 1135 y 1113, Cód. Civil), toda vez que con ello se busca brindar mayores posibilidades de indemnización a la víctima, evitándole la necesidad de perseguir en forma separada a los distintos responsables, los cuales podrán ser condenados a abonar la totalidad del daño causado como consecuencia de la ruina, sin perjuicio de la correspondiente acción recursoria que tendrán entre ellos.

(CCivil y Com. Resistencia, Sala III, noviembre 20, 1995. ¬ Galarza, Irma E. y otro c. Supercemento S.A. y otros), LL Litoral, 1997¬262

DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RUINA DE LA COSA ~ RESPONSABILIDAD DEL DUEÑO ~ RESPONSABILIDAD DEL GUARDIAN ~ RESPONSABILIDAD SOLIDARIA ~

La responsabilidad “in solidum” del dueño o guardián por la ruina de un edificio se funda en principios de solidaridad social, en beneficio de la víctima, para procurarle un adecuado resarcimiento de los perjuicios causados.

(CCivil y Com. Resistencia, Sala III, noviembre 20, 1995. ¬ Galarza, Irma E. y otro c. Supercemento S.A. y otros), LL Litoral, 1997¬262

RUINA DE LA COSA ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR ~ LOCACION DE SERVICIOS ~

La noción de “ruina” de edificio establecida en el art. 1646 del Cód. Civil comprende no sólo la caída o derrumbe de la obra, sino también otros fenómenos de menor gravedad que modifiquen los elementos esenciales de la obra y graviten sobre su duración y solidez, comprometiendo su conservación y, por ende, la responsabilidad del constructor.

(C2aCC Paraná, agosto 25, 1997. ¬ Consorcio de Propietarios Santa Fe 588/596 c. Dante Rizzieve Piton S. A. y otra), LA LEY, 1998¬F, 888 (41.105¬S) ¬ LL Litoral, 1998¬1323

DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RESPONSABILIDAD DEL ESTADO ~ PODER DE POLICIA ~ MUNICIPALIDAD ~ RESPONSABILIDAD DE LA MUNICIPALIDAD ~

Resulta absurdo pretender que el poder de policía sea una herramienta legal en virtud de la cual puede demandarse al Estado por los daños que ocasionan los particulares que incumplen aquellas normas básicas tendientes a preservar la seguridad común. En tales condiciones, tal responsabilidad no se configura y por el contrario, es necesario destacar que es la ejecución irregular y clandestina de obras de remodelación efectivizadas por el propietario, el factor desencadenante o el antecedente inmediato y eficaz para arribar al resultado dañoso, cuya aptitud, además de consolidar la exclusiva culpabilidad de dicho sujeto, neutraliza la responsabilidad que puede atribuirse a la Comuna, en la medida que ésta adopte todos los medios legales a su alcance para impedir la ruina, siendo superado su accionar por el obrar antijurídico del propietario.

(CNCiv., Sala A, julio 18, 1997. ¬ Di Filipo, Laura N. c. Trisol S.A. y otro), LA LEY, 1998¬C, 955, J. Agrup., caso 12.682

DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RUINA DE LA COSA ~ MENOR ~ RESPONSABILIDAD ~

Si un menor ingresa en una edificación que amenazaba derrumbarse, deshabitada y sin cerramiento efectivo, aunque haya golpeado las paredes con un palo, no resulta responsable de la ruina pues las condiciones en que se hallaba el edificio son suficientes para tener por cierto el derrumbe sin la concurrencia de otro factor.

(C1aCC San Nicolás, abril 24, 1997. ¬ E., O. N. c. A., D. M. y otro), LLBA, 1998¬682

DAÑOS Y PERJUICIOS ~ RESPONSABILIDAD OBJETIVA ~ RESPONSABILIDAD DEL DUEÑO ~ RESPONSABILIDAD DEL GUARDIAN ~ RUINA DE LA COSA ~ EXENCION DE RESPONSABILIDAD ~ CULPA DE LA VICTIMA ~ PRUEBA ~

Siendo objetiva la responsabilidad del dueño o guardián del edificio cuya ruina es causa del daño a terceros, si pretende eximirse total o parcialmente por el daño producido ha de demostrar que aquél se produjo por causa puesta por la propia víctima o por un tercero por el cual no debe responder, prueba que debe ser cabal no bastando la mera posibilidad de esa concurrencia.

(C1aCC San Nicolás, abril 24, 1997. ¬ E., O. N. c. A., D. M. y otro), LLBA, 1998¬682