¿Vencido el plazo de 1 año, sigue vigente el adminitrador?


Vencido el plazo de un año del art. 13 de la Ley 941,
¿son nulos los actos cumplidos por el administrador?
Noticia de www.vilaorfila.com.ar

En un reciente fallo de la Justicia Civil de la Capital Federal, el tribunal se pronunció sobre la interpretación y los alcances de la normativa dispuesta en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires, tendiente a regular la actividad de los administradores de consorcios.-
Una de ellas es la que establece un plazo máximo de un año para la duración del mandato del administrador, norma que se aplica cuando en el reglamento de copropiedad no se encontrare dispuesto lo contrario.-
La norma pertinente es el Artículo 13 que dice: “El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley.-“

A su vez, el Decreto reglamentario de dicha ley, que lleva el No. 551, respecto del citado artículo establece:

“El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea éste, comienza a contarse desde la fecha que disponga la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.-
“Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo.- Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum.-”

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En un cobro ejecutivo de expensas comunes, la parte demandada planteó la nulidad del certificado de deuda con el que se promoviera la demanda, aduciendo que la fecha de expedición del mismo y la de presentación en el expediente eran posteriores al vencimiento del plazo de un año, establecido por la citada norma.-

Se sostuvo que el sólo vencimiento del término de duración del mandato, tornaba nulos todos los actos cumplidos con posterioridad y –consecuentemente- el certificado de deuda expedido.-

En el caso, el reglamento de copropiedad del consorcio ejecutante contemplaba como obligación del administrador que “si no se hubiere designado al reemplazante o reelegido al anterior, este último “(…) deberá continuar en el ejercicio de la función administrativa aún después de la expiración del término para el que fue nombrado…”
Este deber es coincidente con el establecido en el artículo 1969 del Código Civil que dispone: “No obstante la cesación del mandato, es obligación del mandatario, de sus herederos, o representantes de sus herederos incapaces, continuar por sí o por otros los negocios comenzados que no admiten demora, hasta que el mandante, sus herederos o representantes dispongan sobre ellos, bajo pena de responder por perjuicio que de su omisión resultare.-“
En razón de todo ello, con excelente criterio jurídico y práctico el Tribunal rechazó el planteo de nulidad y resolvió que:

“Adviértase que el mencionado art. 13 de la ley 941 tiene como propósito cubrir posibles lagunas existentes en cuanto a regulaciones previstas para la duración de los cargos de administradores de consorcio (pero) el sentido común indica que por el simple transcurso del lapso acordado para el cargo de administrador no puede considerarse que el consorcio ha quedado acéfalo.-

“De suponerse lo contrario, estaría otorgándosele a la norma un alcance seguramente nunca querido, pues la continuidad de la vida del consorcio depende, en muchos casos, de la existencia de una persona que lo represente y, justamente, lo administre.-“

(Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil No. 105 - Expediente Número: 42973 / 2010, 09-05-2012, inédito)

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