Consorcios

Seguros al día

A la hora de contratar un seguro para el consorcio muchos creen que es un gasto. Otros consideran que tener una cobertura es hacer una buena inversión. Cuáles son los seguros obligatorios en los edificios de propiedad horizontal. Cuáles son las pólizas obligatorias que redundan en tranquilidad.

Cuando los consorcistas se reúnen en Asamblea para tratar el tema de los seguros del edificio muchas veces desconocen cuáles son las pólizas obligatorias que hay que contratar en los consorcios de propietarios sometidos bajo el régimen de propiedad horizontal.

En primer lugar cabe decir que la Ley 13.512 pone en cabeza del Administrador la responsabilidad del seguro contra incendio. El Artículo 11º expresa que: "El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos" y agrega en forma expresa que "Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio". 
Vale la pena entonces entender, tal como lo marca la Ley de Propiedad Horizontal, la naturaleza de las partes propias y comunes. Es por ello que en el Artículo 2º fija que: "Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) los cimientos. muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; e) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario"

La diferencia con la cobertura de las partes comunes es que existe una obligación de asegurar las mismas, sin embargo con las partes propias (pisos de madera, cielorrasos, tabiquería interna, instalaciones individuales) el seguro es optativo.

Sobre este punto cabe agregar lo expresado en la Resolución 13238/76 de la Superintendencia de Seguros que en su Anexo "Seguro obligatorio de incendio para la propiedad horizontal contratado por el consorcio" estipula una Cláusula de Inclusión Obligatoria que dice: "Déjase expresamente establecido que la suma asegurada se aplicará, en primer término, a la cobertura de las "partes comunes" -entidades éstas según su concepto legal y reglamentarios o su naturaleza- y, si dicha suma fuese superior al valor a riesgo al momento del siniestro, la diferencia se aplicará a las "partes exclusivas" de cada uno de los consorcistas en proporción a sus respectivos porcentajes dentro del consorcio".

Por otro lado, la Ley 17418 de "Seguro de incendio" habla en el punto "Daño indemnizable" del Artículo 85º que: "El asegurador indemnizará el daño causado a los bienes por la acción
directa o indirecta del fuego, por las medidas para extinguirlo, las de demolición, de
evacuación, u otras análogas. La indemnización también debe cubrir los bienes asegurados que se extravíen durante el incendio".
En la actualidad las aseguradores brindan un Seguro Integral del Consorcio que es una póliza "multiamparo" destinada a cubrir los requerimientos legales que regulan a los consorcios, con adicionales que permiten abaratar el costo de los mismos y otorgarle en un solo vencimiento una mayor practicidad. 
Cubre el incendio del edificio y las partes comunes. Además se indemniza el extravío de objetos ubicados en las partes comunes, que puedan sufrir algún percance durante las operaciones de salvamento.
Por otro lado, tiene adicionales que cubren cristales, ampara el robo y/o hurto del mobiliario ubicado en lugares comunes, incluyendo los matafuegos, los daños causados por acción directa del agua producido a los bienes ubicados en lugares de propiedad común. 

Y agregan, además, la cobertura de responsabilidad civil ocasionados a terceras personas y/o a sus bienes en razón de la responsabilidad civil que surja de los artículos 1109 al 1136 del Código Civil, en el caso por ejemplo de ascensores y montacargas (En la legislación porteña la Ordenanza 49308 y Decreto 578 estipula contratar un seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros), calderas (En la Ciudad de Buenos Aires rige la Ordenanza Nº 33.677 de Instalaciones Termomecánicas que establece un seguro obligatorio para instalaciones de calderas) o también por riesgos con carteles/marquesinas, excavaciones, demoliciones, construcciones, refacciones, garages, pileta de natación, entre otros.
Por último, también tiene que estar asegurado el personal bajo relación de dependencia del consorcio como los trabajadores de edificios. Pero ese punto será motivo de otra nota. A todos aquellos preocupados por estos temas o por casos particulares recomendamos comunicarse con la Administración para despejar dudas, con el objeto de evitar inconvenientes a la hora de un posible siniestro.

Capacitación

Jornada de prevención en Palumbo Administraciones

Este verano se presume que los Cortes de Luz van a afectar gran parte del Conurbano Bonaerense y la Capital Federal. Es por ello que comenzaron las charlas técnicas para los encargados de edificios, en la Sede de Provincia de Buenos Aires en Rivadavia 14350, Ramos Mejía. Cuya finalidad es prevenir las consecuencias que acarrea el corte de suministro eléctrico. Se habló sobre la actitud a tomar con los ascensores, la falta de agua y además qué hacer frente a un incendio.
El pasado 21 de diciembre de 2006 abrió la jornada el Ing. Pedro Palumbo que dio la bienvenida a los Encargado de edificios que se encontraban en un colmado Auditorio de la Sede de Ramos Mejía. En esta ocasión el Administrador Palumbo expresó que: "Estas charlas técnicas son para que los consorcistas o los encargados tengan mayor preparación a la hora de solucionar cualquier inconveniente que se presente en el edificio y también para mejorar la relación tanto del administrador con el consorcio como del encargado con el consorcio" y agregó que: "La esencia es lograr que el servicio de los encargados en los consorcios sea mejor". 

Por su parte, el Coordinador del evento Daniel Dordolo manifestó: "La iniciación de estos cursos tiene como finalidad la necesidad de cubrir rápidamente una serie de emergencias que se dan en los edificios. Desde hace un tiempo a esta parte se está hablando que el verano va a ser muy duro en cuanto al suministro de energía eléctrica. Un corte de luz en un consorcio trae aparejado un sinfín de problemas en ascensores, bombas de agua, entre otros" y cerró su presentación diciendo: "La charla tendrá tres puntos: el comportamiento ante un incendio, la actitud a tomar con los ascensores y la falta de agua en los cortes de luz".

Se dirigió a los presentes el Sr. Héctor Parodi que señaló: "Lo que nos preocupa es en qué condición queda el ascensor cuando se produce un corte luz. Muchas veces es una falta de fase y eso implica que los componentes del motor del ascensor se quemen y se arruinen. A su vez cuando se repone la luz ustedes se encuentran con el ascensor sin funcionar. Se van a tener que molestar a ir hasta la sala de máquinas y cortar la llave general del ascensor. Sí o sí corten el circuito general de corriente que es la trifásica. 

Otro tema importante es que cuando una persona queda encerrada, los pasos a seguir son: lo primero es cortar la energía eléctrica del ascensor. Si el ascensor se encuentra a nivel pueden intentar sacar a la persona, tengan en cuenta que tienen el hueco del ascensor y en ese movimiento de traspaso de persona de la cabina hacia el palliers se corre el riesgo de que caiga al hueco, inclusive el mismo encargado. Si ven que el ascensor está fuera de nivel de la parada, sí o sí, tienen que llamar a la empresa de conservación. No intenten sacar a nadie ni con una escalerita, es mejor convencerlo y prestarle un poco de atención".

Por último agregó "Ante un incendio el ascensor tiene que quedar siempre fuera de servicio"

En ese sentido disertó Marcelo Arrigo que expuso su experiencia frente a incendios en consorcios: "Los encargados que están al frente del edificio son los que en los momentos de crisis tiene que conservar la cabeza más fría. Es difícil. Hay que tratar de lograr ese equilibrio. En general los incendios se producen puertas para adentro. Hasta el día de hoy y después de unos cuantos incendios en nuestra administración ninguno se produjo por accidentes, todos fueron por distracciones de los propietarios. Una vela aromática arriba del televisor se derritió y prendió fuego el televisor. Un lavarropa automático que lo dejaron funcionando y se fueron a trabajar, se trabó el motor, levantó temperatura y se prendió fuego el lavarropa, la cocina, el comedor, un siniestro impresionante. Antiguamente en los enchufes del dormitorio se tenía el velador y nada más. Ahora resulta que desde ese mismo toma corriente tenemos el velador, el cargador del celular, el despertador automático, y algunos también enchufan el aire acondicionado. Entonces, hace cuarenta años atrás, en donde poníamos una lamparita de 25 w. hoy estamos agregando en ese enchufe un montón de consumo".

Ante estas instancias, ustedes lo primero que tienen que hacer es llamar a los bomberos y después dirigirse urgente a la sala de electricidad y a la sala de gas y cortar la luz y el gas de ese departamento. Cortando la posible fuente que lo inicia, estamos disminuyendo el foco de energía que pudo producir el incendio. Es importante que ustedes mantengan la cabeza fría para saber cómo se compone la familia de ese departamento puertas para adentro y decírselo a los bomberos. Saber si hay perro, si hay gato o si hay chicos. Los bomberos lo primero que tienen que saber es si hay menores, si hay un mayor o si hay un discapacitado y ellos van a saber como actuar.

Otro tema que es fundamental es la evacuación del edificio. Por eso es clave que el encargado toque el timbre de los porteros y les diga que hay un foco de incendio y que por favor salgan del edificio. Tienen que llamar a los ascensores a la planta baja y dejarlos abiertos y que bajen todos por las escaleras. Otro detalle, las puertas del edificio tienen que estar de par en par". 

Para finalizar el Sr. Raúl Trecco analizó el tema de los cortes de energía y la falta de agua: "Ya se habló que vamos a tener un verano bastante complicado. Si se corta la luz lo primero es cortar el ascensor y las bombas de agua para que no se quemen. Todos tienen elementos de seguridad que son mecánicos y tardan un tiempo en responder. Cuando viene la energía, damos luz a los ascensores y chequeamos que funcionen correctamente. Encendemos las bombas y chequeamos que las bombas se pongan en marcha. Si no funcionan, pueden apretar los térmicos, si saltan una o dos veces quiere decir que hay un problema. Si sucede eso cambiamos de bomba y si así y todo no arranca, vemos la cisterna como está. Si no tiene agua es porque no está entrando desde la calle. Y entonces, llaman a la Administración ya sabiendo en qué estado se encuentra el sistema".

Correo de lectores

Felicitaciones !!!

Es un orgullo para nuestra profesión de Administradores que una empresa líder del sector de propiedad horizontal apueste a la comunicación directa con sus consorcistas y colaboradores, mediante un medio digital que en su primera edición demuestra la excelente calidad de un producto muy bien pensado para el fin que ha sido diseñado.
La comunidad consorcial toda, y la calidad de vida individual de cada uno de sus integrantes, se enriquecen con iniciativas tan beneficiosas como está de: palumboadministraciones.com
Gracias por el esfuerzo y el valor de atreverse a algo más. Nuestras más sinceras y cordiales felicitaciones.

Adm. Jorge A. Hernández
Presidente
Fundación Reunión de Administradores

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